Die Ferienvermietung (Estancias Turísticas en Viviendas – ETV) war über Jahre hinweg der stärkste Renditetreiber für Auslandsinvestoren auf Mallorca. Bruttorenditen von 6% bis 10% machten den Kauf einer Finca oder Ferienvilla zu einer der attraktivsten Anlageformen im Mittelmeerraum.
Mit dem Tourismusgesetz der Balearen (Ley 6/2017 bzw. Ley 8/2012) und dem aktuellen Moratorium für touristische Gästebetten durch das Consell de Mallorca haben sich die Rahmenbedingungen drastisch verschärft. Wer heute in eine renditestarke Ferienimmobilie investieren möchte, muss die rechtlichen Details genau kennen.
1. Was ist die ETV-Lizenz und welche Arten gibt es?
Eine ETV-Lizenz ist die behördliche Genehmigung der Tourismusdirektion der Balearen, eine Wohnimmobilie tageweise oder wochenweise an Feriengäste zu vermieten. Ohne gültige ETV-Registrierungsnummer (DRIAT) drohen Bußgelder zwischen 20.000 € und 400.000 €.
Die drei Lizenztypen:
- ETV Unbefristet (ETV Plurifamiliar / Unifamiliar antigua):
- Altlizenzen für freistehende Einfamilienhäuser (Chalets, Fincas), die vor den Neuregelungen ausgestellt wurden.
- Vorteil: Zeitlich unbegrenzt gültig und an die Immobilie gebunden (gehen beim Kauf automatisch auf den neuen Eigentümer über).
- ETV 365 (Befristet auf 5 Jahre):
- Für Einfamilienhäuser mit Erwerb von Bettenkontingenten über den Bettenpool (Bolsa de Plazas). Muss alle 5 Jahre verlängert werden.
- ETV 60 (Hauptwohnsitz-Modell):
- Erlaubt die Vermietung des eigenen Erstwohnsitzes für maximal 60 Tage im Jahr. Für reine Kapitalanleger uninteressant.
Wichtig für Mehrfamilienhäuser (Apartments): In Palma und vielen Küstengemeinden ist die Ferienvermietung in Mehrfamilienhäusern (Pisos) durch kommunale Satzungen grundsätzlich verboten oder an die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft gebunden.
2. Das Betten-Moratorium auf Mallorca: Status 2026
Das Consell de Mallorca hat die Vergabe neuer touristischer Gästebetten eingefroren (Moratoria Turística), um das Bettenlimit der Insel neu zu ordnen.
Konsequenzen für Käufer:
- Keine Neuanträge für Gästebetten: Aktuell können über die Bolsa de Plazas keine neuen Gästekontingente erworben werden.
- Enormer Wertzuwachs für Bestands-ETVs: Immobilien, die bereits über eine gültige, eingetragene ETV-Lizenz verfügen, erzielen am Markt einen Preisaufschlag von 15% bis 30% gegenüber vergleichbaren Objekten ohne Lizenz.
3. Zonenplan PIAT: Wo die Vermietung geregelt ist
Der Raumordnungsplan für Tourismus (PIAT) teilt Mallorca in verschiedene Eignungszonen ein:
| Zone | Typische Regionen | ETV-Zulässigkeit (Bestand) |
|---|---|---|
| Zone 1 (Gesättigt / Küste) | Magaluf, Palmanova, Playa de Palma | Streng limitiert (oft nur 60 Tage oder Verbot) |
| Zone 2 (Reif / Touristisch) | Alcúdia, Cala d’Or, Pollença, Santa Ponsa | Nur Einfamilienhäuser mit Altlizenz |
| Zone 3 (Ländlicher Raum) | Santanyí, Artà, Campos, Alaró, Sineu | Hohe Eignung für Fincas mit historischer ETV |
| Zone 4 (Schutzgebiete ANEI) | Tramuntana-Kernzone, Naturparks | Keine Neulizenzen, strenge Bestandskontrollen |
4. Renditekalkulation: Beispiel Finca mit ETV in Santanyí
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Kaufpreis (Finca 4 Schlafzimmer mit ETV): | 1.600.000 € |
| Kaufnebenkosten (ca. 10,5%): | 168.000 € |
| Gesamtinvestition: | 1.768.000 € |
| Vermietbare Wochen (Haupt- & Nebensaison): | 24 Wochen |
| Durchschnittlicher Wochenpreis: | 4.800 € |
| Brutto-Mieteinnahmen / Jahr: | 115.200 € |
| Betriebskosten (Pool, Garten, Reinigung, Agentur 20%): | ca. 38.000 € |
| Netto-Mieteinnahmen vor Steuern: | 77.200 € |
| Netto-Rendite auf Gesamtkapital: | ca. 4,4% p.a. |
Hinweis zur Besteuerung: Mieteinnahmen von Nicht-Residenten aus der EU werden mit 19% auf den Nettoertrag besteuert (Betriebsausgaben wie Instandhaltung, Abschreibung, Agenturgebühren und Zinsen sind für EU-Bürger steuerlich abzugsfähig).
5. Rechtliche Due Diligence vor dem Kauf einer ETV-Immobilie
Bevor Sie einen Aufpreis für eine angebliche Ferienlizenz bezahlen, müssen folgende Dokumente zwingend vorliegen:
- Offizielle Registrierungsbestätigung (DRIAT): Nachweis der Tourismusbehörde über die Registrierung und die exakte Bettenanzahl.
- Gültige Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cédula de Habitabilidad): Ist die Cédula abgelaufen, erlischt auch die Gültigkeit der Ferienvermietungslizenz.
- Musterkontrolle bei der Gemeinde: Sicherstellen, dass keine anhängigen Sanktionsverfahren wegen illegaler Vermietung vorliegen.
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