El alquiler vacacional (Estancias Turísticas en Viviendas – ETV) ha sido tradicionalmente una de las vías de inversión inmobiliaria más rentables de Mallorca, ofreciendo rentabilidades brutas de entre el 6% y el 10% anual en chalets y fincas rústicas.
Sin embargo, el marco legislativo balear (Ley 6/2017 de Turismo y directrices del Consell de Mallorca) y la actual moratoria de plazas turísticas han transformado el mercado. Hoy en día, adquirir una propiedad con licencia ETV requiere un análisis técnico y jurídico riguroso.
1. Tipos de Licencias ETV en Mallorca
La licencia ETV es la autorización administrativa obligatoria emitida por la Dirección General de Turismo del Govern Balear para comercializar estancias por días o semanas. Operar sin número de registro (DRIAT) conlleva sanciones de entre 20.000 € y 400.000 €.
Modalidades principales:
- ETV Indefinida (Viviendas Unifamiliares):
- Licencias antiguas otorgadas a chalets y fincas antes de las últimas reformas normativas.
- Ventaja principal: Vigencia ilimitada y vinculación permanente a la finca (se transmiten automáticamente al nuevo comprador).
- ETV 365 (Temporal - 5 años renovables):
- Adquirida mediante compra de plazas en la Bolsa de Plazas del Consell de Mallorca. Sujeta a renovación periódica cada 5 años.
- ETV 60 (Vivienda Habitual):
- Permite alquilar la residencia principal un máximo de 60 días al año. No apta para inversión patrimonial pura.
Restricción en edificios plurifamiliares (pisos): En Palma y la mayoría de municipios de costa, el alquiler turístico en pisos está prohibido por los planes municipales o supeditado a la aprobación unánime de la comunidad de propietarios.
2. Estado de la Moratoria de Plazas Turísticas en 2026
El Consell de Mallorca mantiene congelada la concesión de nuevas plazas turísticas (Moratoria Turística) con el fin de regular el techo de plazas de la isla.
Implicaciones directas para inversores:
- Imposibilidad de solicitar nuevas licencias: Actualmente no se pueden comprar plazas en la Bolsa del Consell.
- Prima de valor (premium) en inmuebles con licencia activa: Una finca o chalet que ya cuente con licencia ETV en vigor y registrada cotiza con un sobreprecio de entre el 15% y el 30% respecto a propiedades equivalentes sin autorización turística.
3. Zonificación PIAT: Dónde es viable la explotación
El Plan de Intervención en Ámbitos Turísticos (PIAT) divide el territorio de Mallorca en zonas según su grado de saturación:
| Zona PIAT | Municipios / Áreas Representativas | Régimen de Alquiler Vacacional |
|---|---|---|
| Zona 1 (Saturada / Litoral) | Magaluf, Palmanova, Playa de Palma | Prohibido o restringido a 60 días |
| Zona 2 (Madura / Costera) | Alcúdia, Cala d’Or, Pollença, Santa Ponsa | Solo unifamiliares con licencia consolidada |
| Zona 3 (Interior / Rústico) | Santanyí, Artà, Campos, Alaró, Sineu | Alta idoneidad para fincas con ETV histórica |
| Zona 4 (Protegida / ANEI) | Sierra de Tramuntana, parques naturales | Inspección rigurosa y sin nuevas autorizaciones |
4. Rentabilidad Financiera: Caso Práctico Finca en Santanyí
| Concepto | Valor Estimado |
|---|---|
| Precio de Adquisición (Finca 4 dormitorios con ETV): | 1.600.000 € |
| Impuestos y Cierre (ITP 10% + gastos ~10,5%): | 168.000 € |
| Inversión Total: | 1.768.000 € |
| Semanas de Ocupación Anual (Temporada Alta y Media): | 24 semanas |
| Tarifa Media Semanal: | 4.800 € |
| Ingresos Brutos Anuales: | 115.200 € |
| Costes Operativos (Mantenimiento, piscina, limpieza, gestión 20%): | 38.000 € |
| Rendimiento Neto Antes de Impuestos: | 77.200 € |
| Rentabilidad Neta sobre Capital Total: | ~4,4% anual |
Aspecto fiscal: Los residentes en la UE tributan al 19% en el IRNR sobre el rendimiento neto, pudiendo deducir los gastos de mantenimiento, suministros, amortización e intermediación. Para extracomunitarios (Reino Unido, EE.UU.), el tipo es del 24% sobre ingresos brutos sin deducción.
5. Due Diligence Técnica antes de Firmar Arras
Para evitar pagar un sobreprecio por una licencia no transferible o viciada de nulidad, es imperativo comprobar:
- Inscripción en el Registro Insular de Empresas y Actividades Turísticas (DRIAT): Acreditación del número de plazas legalmente asignadas.
- Cédula de Habitabilidad en Vigor: Si la cédula caduca sin renovación, la licencia ETV decae automáticamente.
- Ausencia de Expedientes Sancionadores: Certificación de no infracción urbanística o turística ante el ayuntamiento y el Consell.
Cómo Localizar Inmuebles con ETV en Mallorca Signals
Dada la escasez de fincas con licencia turística consolidada, Mallorca Signals permite a los inversores:
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