Al comprar un inmueble en Mallorca, los compradores deben calcular entre un 9% y un 14% adicional sobre el precio escriturado en concepto de impuestos y gastos de cierre. Baleares cuenta con una de las escalas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) más progresivas de España.
Conocer con exactitud cada partida fiscal y arancelaria permite estructurar el presupuesto con precisión y evitar costes imprevistos en notaría.
1. Impuestos Directos en la Compraventa
El tipo impositivo aplicable varía en función de si se trata de una vivienda de segunda mano o de una obra nueva adquirida directamente a promotor.
A) Viviendas de Segunda Mano: Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)
En las Islas Baleares, el ITP se liquida ante la Agencia Tributaria de las Illes Balears (ATIB) mediante una escala progresiva por tramos:
| Tramo de Valor | Tipo Aplicable Baleares 2026 |
|---|---|
| Hasta 400.000 € | 8% |
| De 400.000,01 € a 600.000 € | 9% |
| De 600.000,01 € a 1.000.000 € | 10% |
| De 1.000.000,01 € a 2.000.000 € | 12% |
| Más de 2.000.000,01 € | 13% |
Ejemplo práctico de cálculo (Inmueble de 1.200.000 €):
- Primeros 400.000 € × 8% = 32.000 €
- Siguientes 200.000 € × 9% = 18.000 €
- Siguientes 400.000 € × 10% = 40.000 €
- Restantes 200.000 € × 12% = 24.000 €
- Total ITP a ingresar: 114.000 € (Tipo efectivo: 9,5%)
Importante: La ATIB toma como base imponible mínima el Valor de Referencia del Catastro. Si el valor de referencia oficial es superior al precio pactado en escritura pública, la liquidación tributaria se exige sobre dicho valor de referencia.
B) Viviendas de Obra Nueva: IVA y Actos Jurídicos Documentados (AJD)
Cuando la compra se realiza a un promotor o sociedad mercantil:
- IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido): 10% para viviendas residenciales (21% en caso de parcelas urbanizables o locales comerciales).
- AJD (Actos Jurídicos Documentados): 1,5% con carácter general (elevado al 2% en transmisiones de lujo superiores al millón de euros).
2. Aranceles de Cierre, Notaría y Registro
Además de la carga impositiva, la formalización jurídica conlleva gastos regulados por arancel oficial:
- Honorarios Notariales (Notaría):
- Regulados por el Real Decreto 1426/1989.
- Oscilan habitualmente entre el 0,1% y el 0,3% del precio de compraventa (entre 1.200 € y 2.500 € en inmuebles de 500.000 € a 2.000.000 €).
- Inscripción en el Registro de la Propiedad:
- Garantiza la oponibilidad a terceros y la titularidad legal.
- Coste: aprox. 0,1% - 0,2% (entre 800 € y 1.800 €).
- Abogado y Due Diligence Legal:
- Verificación de la Nota Simple, Cédula de Habitabilidad, licencias de obras, ausencia de expedientes sancionadores y cargas urbanísticas.
- Honorarios habituales: 1% del precio de compra (+ IVA).
- Gestoría Administrativa:
- Tramitación de la liquidación del ITP y presentación registral: aprox. 350 € a 600 €.
3. Honorarios de Agencia Inmobiliaria en Mallorca
En el mercado balear, la comisión de intermediación inmobiliaria es asumida íntegramente por la parte vendedora. La tarifa estándar del sector se sitúa entre el 5% y el 6% (+ 21% de IVA) y se encuentra ya incorporada en el precio de venta anunciado.
Comprar directamente a propietarios particulares o detectar rebajas y desajustes de precios entre distintas agencias permite utilizar ese margen de comisión en la negociación del precio final.
4. Impuestos y Gastos Periódicos tras la Adquisición
Una vez completada la compra, el propietario debe hacer frente a los tributos anuales correspondientes:
Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y Basuras
Tasa municipal calculada sobre el valor catastral del suelo y de la construcción.
- Tipo medio municipal: entre el 0,4% y el 0,8% anual (aproximadamente 400 € a 1.500 €/año en viviendas estándar).
- Tasa de basuras: entre 120 € y 250 € anuales según el municipio.
Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR – Modelo 210)
Los propietarios extranjeros no residentes fiscales en España que no alquilen el inmueble tributan por imputación de rentas:
- Base imponible: 1,1% (si el valor catastral fue revisado en los últimos 10 años) o 2% del valor catastral.
- Tipo aplicable: 19% para residentes en la UE/EEE y 24% para residentes extracomunitarios (Reino Unido, Suiza, EE. UU.).
Impuesto sobre el Patrimonio
En las Islas Baleares, los no residentes disfrutan de un mínimo exento de 3.000.000 € netos por titular sobre el patrimonio situado en territorio español.
5. Resumen de Gastos en una Compra de 1.000.000 €
| Concepto | Tipo / Arancel | Importe Estimado (Segunda Mano 1.000.000 €) |
|---|---|---|
| ITP (Impuesto Transmisiones) | Progresivo ATIB | 90.000 € |
| Notaría | Arancel oficial | 1.600 € |
| Registro de la Propiedad | Arancel oficial | 1.100 € |
| Abogado / Due Diligence | 1% + IVA | 12.100 € |
| Gestoría | Tarifa fija | 500 € |
| Total Gastos de Cierre | ~10,5% | ~105.300 € |
Cómo Rentabilizan Esta Información los Inversores
Dado que los costes fiscales en Baleares representan una partida significativa, los inversores profesionales optimizan su adquisición en origen:
- Acceso directo a particulares verificados: Negociar sin intermediarios ahorra el 5-6% de comisión de agencia. Consulta nuestra guía para comprar a particulares y aprende a detectar propietarios reales en Idealista.
- Detección de mandatos no exclusivos: Cuando un mismo inmueble está comercializado por varias agencias con variaciones de hasta 50.000 € o 100.000 €, negociar sobre la referencia más baja equilibra los costes fiscales (revisa nuestro análisis de discrepancias de precio entre agencias en Mallorca).
- Revisión de edictos municipales: Monitorizar los 53 tablones municipales oficiales de Mallorca y expedientes de ruina previene la compra de propiedades con disciplina urbanística o derribo pendientes.
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