Comprar una casa en Mallorca directamente al propietario puede ahorrarte entre 12.000€ y 30.000€ en comisiones de agencia. Pero el proceso de compraventa en España tiene particularidades que, si las desconoces, pueden convertirse en errores caros — desde cargas ocultas hasta ampliaciones ilegales.
Esta guía te lleva paso a paso por todo el proceso de compra directa: desde la búsqueda hasta la inscripción en el Registro.
Paso 1: Obtener el NIE
El Número de Identidad de Extranjero (NIE) es tu número de identificación fiscal en España. Sin él no puedes comprar una propiedad, abrir una cuenta bancaria ni pagar impuestos.
Dónde solicitarlo:
- En persona en la Comisaría de Policía Nacional de Palma (con cita previa)
- En el consulado español de tu país de origen
- A través de un abogado con poder notarial en España
Plazo: 1–4 semanas según el método. Empieza por aquí.
Paso 2: Abrir una cuenta bancaria española
Para la compraventa necesitas una cuenta en un banco español. El pago ante notario se realiza mediante cheque bancario conformado — las transferencias no suelen aceptarse.
Paso 3: Encontrar la vivienda adecuada
Portales inmobiliarios con filtro de particular
Los principales portales permiten filtrar por “particular”, pero cuidado: hasta un 30% de los anuncios “de particulares” son en realidad de agencias encubiertas.
Señales de un particular genuino:
- Número de anuncios del vendedor (>3 = probablemente agencia)
- Calidad de las fotos (drone/profesional = agencia)
- Teléfono (búscalo en Google para ver si está vinculado a una inmobiliaria)
Tablones municipales
Los 53 ayuntamientos de Mallorca publican edictos sobre expedientes de ruina, embargos fiscales y subastas. Estos propietarios están altamente motivados para vender — y no usan intermediarios.
Herramientas de inteligencia
Plataformas como Mallorca Signals agregan 72 fuentes — incluyendo portales, tablones municipales, Wallapop y grupos de Facebook — y filtran particulares reales con tecnología de IA.
Paso 4: Due Diligence — verificar la propiedad
A diferencia de otros países, el notario español no verifica la situación jurídica del inmueble. Eso es responsabilidad del comprador.
Nota Simple (extracto del Registro de la Propiedad)
La Nota Simple es el documento más importante en una compraventa:
- Titular registral
- Hipotecas y cargas vigentes
- Descripción registral y superficie
- Embargos o anotaciones
Coste: ~10€ | Solicitud: Online en registradores.org
Cédula de Habitabilidad
Sin cédula vigente no podrás:
- Contratar suministros (luz, agua) a tu nombre
- Usar legalmente la vivienda como residencia
- Solicitar licencia de alquiler turístico
Importante: Muchas casas antiguas en Mallorca carecen de cédula vigente. Acláralo ANTES de comprar.
Deudas pendientes
Comprueba que no existan pagos pendientes:
- IBI (impuesto sobre bienes inmuebles) — consulta en el Ayuntamiento
- Cuotas de comunidad — pide certificado de deuda cero al administrador
- Suministros — verifica con los proveedores
Paso 5: Contrato de arras
El contrato de arras es el precontrato que reserva la vivienda:
- Señal: Normalmente el 10% del precio
- Si se retira el comprador: Pierde la señal
- Si se retira el vendedor: Devuelve el doble de la señal
Paso 6: Escritura ante notario
Ante el notario se firma la escritura de compraventa:
- Identificación de ambas partes (pasaporte + NIE)
- Lectura del contrato
- Entrega del cheque bancario conformado
- Entrega de llaves
Costes notariales: 600–1.500€ según precio de venta
Paso 7: Impuestos e inscripción registral
Impuestos en compra de segunda mano
| Impuesto | Tipo | Base |
|---|---|---|
| ITP (Transmisiones Patrimoniales) | 8–13% | Según precio y tramo |
| AJD (Actos Jurídicos Documentados) | 1,2% | Sobre el importe escriturado |
Resumen de costes
| Concepto | Coste |
|---|---|
| ITP | 8–13% del precio |
| Notario | 600–1.500€ |
| Registro | 300–800€ |
| Abogado (recomendado) | 1–1,5% del precio |
| Total gastos | ~10–15% del precio |
| Ahorro sin agencia | 3–6% del precio |
En una casa de 400.000€, comprar directamente al propietario te ahorra entre 12.000€ y 24.000€ en comisiones.
Errores frecuentes
No pedir la Nota Simple tú mismo. Nunca confíes solo en lo que dice el vendedor.
Ignorar ampliaciones ilegales. En Mallorca, muchas casas tienen obras sin licencia que pueden derivar en órdenes de demolición.
Comprar sin abogado. El ahorro de 4.000–6.000€ en honorarios puede causar problemas que cuesten diez veces más.
Actuar demasiado lento. Las buenas oportunidades de particulares en Mallorca se venden en días, no en semanas.
Conclusión
Comprar una casa en Mallorca directamente al propietario es la forma más eficiente de ahorrar miles de euros en comisiones. La clave está en una preparación rigurosa: solicitar el NIE con antelación, verificar la Nota Simple, contar con un abogado especializado e identificar particulares reales de forma fiable.
Herramientas como Mallorca Signals automatizan la búsqueda de particulares reales y monitorizan 72 fuentes — incluidos los tablones municipales de los 53 ayuntamientos, que revelan oportunidades que no encontrarás en ningún portal inmobiliario.
