Ein Haus auf Mallorca direkt vom Eigentümer zu kaufen spart zwischen 12.000€ und 30.000€ an Maklerprovisionen. Aber der Kaufprozess in Spanien unterscheidet sich grundlegend vom deutschen System. Ohne die richtigen Schritte riskieren Sie teure Fehler — von versteckten Schulden bis zu illegalen Anbauten.
Dieser Leitfaden führt Sie durch jeden Schritt des Hauskaufs auf Mallorca von privat: von der ersten Suche bis zur Grundbucheintragung.
Schritt 1: NIE-Nummer beantragen
Die Número de Identidad de Extranjero (NIE) ist Ihre persönliche Steuernummer in Spanien. Ohne sie können Sie weder eine Immobilie kaufen noch ein Bankkonto eröffnen.
Wo beantragen:
- Persönlich bei der Policía Nacional auf Mallorca (Vorher Termin vereinbaren über die Website der Policía Nacional)
- Beim spanischen Konsulat in Deutschland (längere Bearbeitungszeit)
- Über einen bevollmächtigten Anwalt in Spanien (bequemste Option)
Bearbeitungszeit: 1–4 Wochen je nach Weg. Beginnen Sie damit als erstes.
Benötigte Unterlagen:
- Reisepass (Original + Kopie)
- Ausgefülltes Formular EX-15
- Nachweis des wirtschaftlichen Interesses (z.B. Vorvertrag oder Suchanzeige)
Schritt 2: Spanisches Bankkonto eröffnen
Für den Immobilienkauf benötigen Sie ein spanisches Konto. Die Zahlung beim Notar erfolgt per beglaubigtem Bankscheck (cheque bancario) — Überweisungen werden in der Regel nicht akzeptiert.
Empfohlene Banken für Ausländer auf Mallorca:
- Sabadell — erfahren mit internationalen Käufern
- CaixaBank — größtes Filialnetz auf der Insel
- BBVA — guter Online-Service auf Deutsch
Schritt 3: Die richtige Immobilie finden
Immobilienportale mit Privatverkäufer-Filter
Die großen Portale erlauben die Filterung nach „Privatperson”, aber Vorsicht: viele getarnte Agenturen nutzen diese Kategorie. Prüfen Sie immer:
- Anzahl der Inserate des Verkäufers (>3 = wahrscheinlich Agentur)
- Fotoqualität (Drohnenbilder = Profi)
- Telefonnummer (Google-Suche zeigt Agenturverbindungen)
Kommunale Aushängetafeln
Die 53 Rathäuser Mallorcas veröffentlichen Edikte über Ruinenerklärungen, Steuerpfändungen und Zwangsversteigerungen. Diese Eigentümer sind oft hochmotiviert zu verkaufen — und nutzen keine Makler.
Intelligence-Tools
Plattformen wie Mallorca Signals aggregieren 72 Quellen — darunter Portale, kommunale Aushänge, Kleinanzeigen und Facebook-Gruppen — und filtern echte Privatverkäufer mit KI-Technologie heraus.
Schritt 4: Due Diligence — die Immobilie prüfen
Im Gegensatz zu Deutschland prüft der spanische Notar nicht die rechtliche Situation der Immobilie. Das ist Aufgabe des Käufers.
Nota Simple (Grundbuchauszug)
Die Nota Simple ist das wichtigste Dokument beim Immobilienkauf in Spanien. Sie zeigt:
- Den eingetragenen Eigentümer
- Bestehende Hypotheken und Belastungen
- Die registrierte Beschreibung und Fläche
- Eventuelle Pfändungen oder Auflagen
Kosten: ca. 10€ | Bezugsquelle: Online über registradores.org oder direkt beim Grundbuchamt
Katasterabgleich
Vergleichen Sie die Daten der Nota Simple mit dem Katasteramt (Catastro). Diskrepanzen zwischen Grundbuch- und Katasterfläche sind auf Mallorca häufig — besonders bei älteren Fincas mit nicht-registrierten Anbauten.
Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cédula de Habitabilidad)
Ohne gültige Cédula können Sie:
- Keine Versorgungsanschlüsse (Strom, Wasser) auf Ihren Namen umstellen
- Die Immobilie nicht legal als Wohnung nutzen
- Keine Ferienvermietungslizenz beantragen
Wichtig: Viele ältere Häuser auf Mallorca haben keine gültige Cédula. Klären Sie das VOR dem Kauf.
Ausstehende Schulden prüfen
Stellen Sie sicher, dass keine offenen Zahlungen bestehen:
- IBI (Grundsteuer) — beim Rathaus anfragen
- Gemeinschaftsgebühren — beim Administrator der Eigentümergemeinschaft
- Versorgungskosten — bei den jeweiligen Anbietern
Schritt 5: Optionsvertrag (Contrato de Arras)
Der Arras-Vertrag ist der privatschriftliche Vorvertrag und sichert die Immobilie:
- Anzahlung: Üblich sind 10% des Kaufpreises
- Rücktritt Käufer: Verliert die Anzahlung
- Rücktritt Verkäufer: Muss die doppelte Anzahlung zurückzahlen
Achtung: Lassen Sie den Arras-Vertrag immer von einem Anwalt prüfen. Er regelt auch Fristen, Bedingungen und was bei der Übergabe eingeschlossen ist (Möbel, Geräte, etc.).
Schritt 6: Notartermin und Kaufurkunde
Beim Notar wird die Escritura de Compraventa (öffentliche Kaufurkunde) unterzeichnet:
- Identitätsfeststellung beider Parteien (Reisepass + NIE)
- Verlesung des Vertrags
- Übergabe des beglaubigten Bankschecks
- Schlüsselübergabe
Kosten Notar: 600–1.500€ je nach Kaufpreis
Schritt 7: Steuern und Grundbucheintrag
Steuern beim Gebrauchtkauf (von privat)
| Steuer | Satz | Basis |
|---|---|---|
| ITP (Grunderwerbsteuer) | 8–13% | Je nach Kaufpreis und Balearenregelung |
| AJD (Stempelsteuer) | 1,2% | Auf den beurkundeten Betrag |
Steuern beim Neubau
| Steuer | Satz |
|---|---|
| IVA (Mehrwertsteuer) | 10% |
| AJD | 1,5% |
Grundbucheintrag
Nach Zahlung der Steuern wird die Escritura im Grundbuchamt (Registro de la Propiedad) eingetragen. Erst damit sind Sie offiziell als Eigentümer registriert.
Kosten Grundbuch: 300–800€
Gesamtkosten-Übersicht
| Posten | Kosten |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer (ITP) | 8–13% des Kaufpreises |
| Notar | 600–1.500€ |
| Grundbuch | 300–800€ |
| Anwalt (empfohlen) | 1–1,5% des Kaufpreises |
| Gesamt Nebenkosten | ca. 10–15% des Kaufpreises |
| Ersparnis ohne Makler | 3–6% des Kaufpreises |
Bei einem Haus für 400.000€ sparen Sie durch den Direktkauf vom Eigentümer zwischen 12.000€ und 24.000€ an Maklerprovisionen.
Häufige Fehler beim Hauskauf auf Mallorca
Nota Simple nicht selbst prüfen. Vertrauen Sie nie nur den Aussagen des Verkäufers. Bestellen Sie den Grundbuchauszug selbst.
Illegale Anbauten übersehen. Auf Mallorca haben viele Häuser Erweiterungen ohne Baugenehmigung. Diese können Abrissverfügungen nach sich ziehen.
Ohne Anwalt kaufen. Die Ersparnis von 4.000–6.000€ an Anwaltskosten kann zu Problemen führen, die ein Vielfaches kosten.
Zu langsam handeln. Gute Privatangebote auf Mallorca sind innerhalb von Tagen verkauft. Wer zu lange zögert, verliert.
Fazit: Hauskauf auf Mallorca von privat lohnt sich
Der Kauf eines Hauses auf Mallorca direkt vom Eigentümer ist der effizienteste Weg, Tausende Euro an Provisionen zu sparen. Der Schlüssel liegt in gründlicher Vorbereitung: NIE-Nummer frühzeitig beantragen, Nota Simple selbst prüfen, einen spezialisierten Anwalt einschalten und echte Privatverkäufer zuverlässig identifizieren.
Tools wie Mallorca Signals automatisieren die Suche nach echten Privatverkäufern und überwachen 72 Quellen — darunter die 53 kommunalen Aushänge, die Chancen offenlegen, die Sie auf keinem Immobilienportal finden.
