Beim Erwerb einer Immobilie auf Mallorca müssen Käufer neben dem eigentlichen Kaufpreis mit zusätzlichen Erwerbsnebenkosten zwischen 9% und 14% des notariellen Kaufpreises kalkulieren. Auf den Balearen gilt eine progressive Grunderwerbsteuer, die zu den höchsten in ganz Spanien gehört.
Wer die exakte Kostenstruktur kennt, vermeidet böse Überraschungen beim Notartermin und kann sein Investitionsbudget realistisch planen.
1. Einmalige Kaufsteuern beim Immobilienerwerb
Die anfallende Steuer hängt primär davon ab, ob es sich um eine Gebrauchtimmobilie (Wiederverkauf / Segunda Mano) oder einen Erstbezug / Neubau direkt vom Bauträger handelt.
A) Gebrauchtimmobilien: Grunderwerbsteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales – ITP)
Für Bestandsimmobilien (Villen, Apartments, Fincas aus Vorbesitz) greift auf den Balearen die progressive ITP-Skala der autonomen Region:
| Kaufpreis-Stufe | ITP-Steuersatz Balearen 2026 |
|---|---|
| Bis 400.000 € | 8% |
| 400.000,01 € bis 600.000 € | 9% |
| 600.000,01 € bis 1.000.000 € | 10% |
| 1.000.000,01 € bis 2.000.000 € | 12% |
| Ab 2.000.000,01 € | 13% |
Rechenbeispiel für eine Immobilie von 1.200.000 €:
- Erste 400.000 € × 8% = 32.000 €
- Nächste 200.000 € × 9% = 18.000 €
- Nächste 400.000 € × 10% = 40.000 €
- Restliche 200.000 € × 12% = 24.000 €
- Gesamte ITP: 114.000 € (Effektiver Steuersatz: 9,5%)
Achtung: Die Steuerbehörde der Balearen (ATIB) prüft den notariellen Kaufpreis gegen den amtlichen Referenzwert des Katasteramts (Valor de Referencia del Catastro). Liegt der Referenzwert über dem beurkundeten Kaufpreis, wird die Steuer auf Basis des höheren Katasterwerts berechnet.
B) Neubauten und Erstbezug: Mehrwertsteuer (IVA) und Stempelsteuer (AJD)
Wird eine Immobilie direkt vom Bauträger oder gewerblichen Verkäufer erworben:
- IVA (Mehrwertsteuer): 10% bei Wohnimmobilien (Wohnungen, Chalets). Bei Baugrundstücken oder Gewerbeimmobilien fallen 21% IVA an.
- AJD (Dokumentensteuer / Actos Jurídicos Documentados): 1,5% auf den beurkundeten Kaufpreis (bzw. 2,0% bei Luxusimmobilien über 1 Mio. €).
2. Nebenkosten für Abwicklung, Notar und Eintragung
Zusätzlich zu den Steuern fallen Gebühren für die rechtliche und formelle Eigentumsübertragung an:
- Notargebühren (Notaría):
- Gesetzlich über die spanische Gebührenordnung (Real Decreto 1426/1989) geregelt.
- Liegen in der Regel zwischen 0,1% und 0,3% des Kaufpreises (z. B. ca. 1.200 € bis 2.500 € bei Objekten zwischen 500.000 € und 2.000.000 €).
- Eigentumsregister (Registro de la Propiedad):
- Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch.
- Kosten: ca. 0,1% bis 0,2% des Kaufpreises (ca. 800 € bis 1.800 €).
- Anwaltliche Begleitung (Abogado / Due Diligence):
- Prüfung von Grundbuchauszug (Nota Simple), Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cédula de Habitabilidad), Baugenehmigungen und städtebaulichen Altlasten.
- Übliches Honorar: 1% des Kaufpreises zzgl. IVA (bei Großtransaktionen oft pauschal verhandelbar).
- Gestoría (Steuer- und Abwicklungsbüro):
- Übernimmt die Zahlung der ITP bei der ATIB und die Grundbucheinreichung: ca. 350 € bis 600 €.
3. Maklerprovision auf Mallorca: Wer zahlt?
Auf Mallorca ist es Marktusance, dass die Maklerprovision vom Verkäufer getragen wird. Die übliche Provision liegt zwischen 5% und 6% zzgl. IVA (21%) und ist im publizierten Angebotspreis bereits einkalkuliert.
Wer direkt von privaten Eigentümern kauft oder Preisdifferenzen zwischen verschiedenen Vermarktern erkennt, kann diesen Provisionsspielraum direkt in die Preisverhandlung einfließen lassen.
4. Laufende Steuern nach dem Kauf
Als Eigentümer einer Balearen-Immobilie fallen jährlich folgende Abgaben an:
Grundsteuer (IBI – Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
Gemeindesteuer basierend auf dem amtlichen Katasterwert (Valor Catastral).
- Satz: Je nach Gemeinde zwischen 0,4% und 0,8% des Katasterwerts pro Jahr (z. B. 400 € bis 1.500 €/Jahr bei durchschnittlichen Wohnobjekten).
- Zusammen mit der Müllgebühr (Tasa de Basuras, ca. 120–250 €/Jahr).
Nichtresidenten-Einkommensteuer (IRNR – Modelo 210)
Ausländische Eigentümer ohne steuerlichen Wohnsitz in Spanien müssen jährlich eine fiktive Eigennutzungssteuer deklarieren:
- Berechnungsgrundlage: 1,1% (bei revidiertem Katasterwert) bzw. 2% des Katasterwerts.
- Steuersatz: 19% für EU-/EWR-Bürger (24% für Nicht-EU-Bürger wie Schweizer oder Briten).
Vermögensteuer (Impuesto sobre el Patrimonio)
Auf den Balearen gilt für Nicht-Residenten ein Freibetrag von 3.000.000 € pro Person auf das in Spanien belegene Nettovermögen (bei Ehepaaren mit getrenntem Miteigentum somit bis zu 6 Mio. € steuerfrei).
5. Kostenübersicht auf einen Blick (Kaufbeispiel 1.000.000 €)
| Kostenpunkt | Prozentsatz / Satz | Betrag (Beispiel 1 Mio. € Gebrauchtimmobilie) |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer (ITP) | Progressive Staffelung | 90.000 € |
| Notargebühren | Gesetzliche Gebührentabelle | ca. 1.600 € |
| Eigentumsregister | Gesetzliche Gebührentabelle | ca. 1.100 € |
| Rechtsanwalt (Due Diligence) | ~1% + MwSt. | ca. 12.100 € |
| Gestoría / Abwicklung | Pauschal | ca. 500 € |
| Gesamte Kaufnebenkosten | ~10,5% | ca. 105.300 € |
Strategischer Vorteil für Investoren
Weil die Erwerbsnebenkosten auf den Balearen einen spürbaren Teil des Budgets ausmachen, optimieren professionelle Investoren ihren Einstiegspreis systematisch:
- Direktkauf von privaten Verkäufern: Durch das Umgehen der Maklerprovision von 5–6% besteht Verhandlungsspielraum direkt beim Eigentümer.
- Aufdecken von Mehrfachmandaten: Wenn dieselbe Finca bei mehreren Agenturen mit bis zu 50.000 € oder 100.000 € Preisunterschied gelistet ist, verschafft der niedrigste Referenzpreis die ideale Verhandlungsbasis.
- Kommunale Vorab-Prüfung: Ein Abgleich mit den 53 Gemeindeanzeigern verhindert den Kauf von Objekten mit anhängigen städtebaulichen Rückbauverfügungen oder offenen Erschließungsabgaben.
Mit dem Intelligence-Dashboard von Mallorca Signals überwachen Sie 200 Maklerkataloge, Katasterdaten und 53 Gemeinderegister in Echtzeit – für maximale Verhandlungstransparenz vor dem Notartermin.
